Mietrecht
Vermieter dürfen Farben für Innenanstrich von Türen und Fenstern nicht vorgeben
Vielfach enthalten Mietverträge Klauseln, wonach Türen oder Fenster im Rahmen der Schönheitsreparaturen in einem bestimmten Farbton,
zumeist weiß, gestrichen werden müssen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 20.01.2010 entschieden, dass eine derartige Klausel in einem
vorformulierten Mietvertrag unwirksam ist. Hintergrund war die Klage eines Vermieters auf Schadensersatz wegen unterlassener Schönheitsreparaturen.
Der BGH entschied, dass der Mieter während der Mietzeit ein Recht auf Dekoration der Wohnung nach seinen Vorstellungen hat und daher die Klausel im Mietvertrag,
welche ihm die Lackierung von Fenstern und Innentüren nur in weiß gestattete, unangemessen benachteilige. Die Unwirksamkeit erstreckt sich nach Ansicht des
Gerichts nicht nur auf die Farbwahl, sondern die gesamte Klausel, nach der der Mieter überhaupt Schönheitsreparaturen schulde, sei damit unwirksam.
(Urteil BGH v. 20.01.2010, Az. VIII ZR 50/09)
Haftung einzelner Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums
am Rechtsverkehr teilnimmt, rechtsfähig. Nunmehr hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 20.01.2010 festgestellt, dass einzelne Wohnungseigentümer
nur anteilig entsprechend ihrer Miteigentumsanteile haften, soweit sich aus den vertraglichen Vereinbarungen nicht eindeutig ergibt, dass sich der einzelne
Wohnungseigentümer auch selbst als Gesamtschuldner verpflichtet hat. In dem entschiedenen Fall hatte ein Versorgungsunternehmen mehrere Eigentümer als Gesamtschuldner
für die Kosten für Wasser-und Abwasser in Anspruch genommen. Der BGH wies die Klage ab, da es keine eindeutige vertragliche Verpflichtung der einzelnen Beklagten gab.
In einem solchen Fall haften die Miteigentümer nicht als Gesamtschuldner für die gesamte ausstehende Forderung, sondern nur in Höhe des ihrem Miteigentums entsprechenden
Anteils an der Gesamtforderung. Hinsichtlich der Gesamtforderung kann indessen nur die Wohnungseigentümergemeinschaft in Anspruch genommen werden.
(BGH Urteil v. 20.10.2010, Az. VIII ZR 329/08)
Kostenerstattung bei Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Renovierungsklausel
Wie der BGH in seinem Urteil vom 25.05.09 (VIII ZR 302/07) entschieden hat, müssen Vermieter an Mieter, welche bei Auszug eine Endrenovierung vornehmen,
obwohl sie dazu aufgrund einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag nicht verpflichtet sind, die angefallenen Kosten erstatten. Nach Ansicht des Gerichts
liegt seitens des Vermieter in einem derartigen Fall eine ungerechtfertigte Bereicherung vor, so dass die Renovierungskosten an den Mieter zu erstatten
sind. Im Falle der Durchführung der Wohnungsrenovierung durch eine Firma ist der Rechnungsbetrag zu erstatten. Hat der Mieter die Wohnung in
Eigenleistung renoviert ggfs. mit Hilfe von Verwandten und Nachbarn werden die zu erstattenden Kosten in der Regel geschätzt.
Kündigungsausschluss im Mietvertrag kann unwirksam sein (Urteil des BGH v. 15.07.09, Az: VIII ZR 307/08
Grundsätzlich ist es zulässig, einen Wohnungsmietvertrag so abzuschließen, dass eine Kündigung in den ersten zwei Jahren ausgeschlossen ist. Nach einem
neueren Urteil des Bundesgerichtshofs ist dies bei Studenten jedoch unzulässig. Da Studenten auf eine größere Flexibilität angewiesen sind (Wechsel des
Studienortes, Abbruch des Studiums) ist eine Bindung an einen Mietvertrag ohne Kündigungsmöglichkeit für die ersten zwei Jahre unwirksam.
Mieter können Mieträume während der Mietzeit farblich nach ihren Wünschen gestalten (BGH, Urteil v. 18.02.2009 - VIII ZR 166/08)
In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, die den Mieter verpflichten, innerhalb "weißer Wände" zu leben. Nun sind die Geschmäcker verschieden und
dies muss ein Vermieter nach Ansicht des Bundesgerichtshofs dulden.
Im entschiedenen Fall sah der Mietvertrag Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses in neutralen Farben vor, der Mieter hatte sich daran jedoch
nicht gehalten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses zahlte der Vermieter die Kaution mit der Begründung nicht zurück, er habe die Wohnung erst in den
vertragsgemäßen Zustand mit neutralen Farben versetzen müssen und die dafür angefallenen Kosten seien vom ehemaligen Mieter zu tragen. Dies sah der BGH
anders. Die Kaution musste an den Mieter ausgezahlt werden. Festlegungen auf eine bestimmte farbliche Gestaltung während der Mietzeit, beschränken nach
Ansicht der Richter einen Mieter in seinem persönlichen Lebensbereich, ohne dass ein anerkennenswertes Interesse des Vermieters gegeben sei. Anders
allerdings bei einer Farbvorgabe für die Auszugsrenovierung. Ist eine derartige Abrede nicht aus anderen Gründen unwirksam, so muss bei der Renovierung
bei Auszug aus der Wohnung die Farbvorgabe beachtet werden, da der Vermieter ein Interesse daran habe, die Wohnung mit einer Dekoration zurückzubekommen,
die von möglichst vielen Mietern akzeptiert werde.
(BGH Urteil v. 22.10.2008 - VIII ZR 283/07)